월세와 전세 월세가 바람직한 이유

최근  깡통  전세가구가  늘어가면서   확정일자를  받은  전세입자들도    전세금의 상당부분을   떼이거나   날리는   사례들이 늘고 있습니다. 

 

집 값이 계속  하락하니 집을  살  수도 없고  

 

전세도 자칫  깡통주택  속출로  젠세금을 떼일 수도 있고 

 

월세는   매월  나가는 현금흐름  지출이   부담스럽고  

 

이젠  어떻게  주거관련  비용을    고려해야 할까요  

 

 

 

 월세가 전세보다    바람직하다는  분석기사가 있어서    스크랩하여 봅니다. 

 

보증금  2억  이하일 경우  전세보다 월세가  더 유리하다고  하는   헤럴드발    기사입니다 

 

 

 

 

 

 

강남 재건축  진행으로 인하여    강남권  일대에  전세수요가 크게  늘어나기 때문이라고 합니다.  

 

 

집을  사야할 지  전세를  선택해야 할지  월세를 선택해야 할지   고민이 되는 데   어떻게  의사결정하는 것이 현명하겠습니까?  라는  질문이   나오고 있습니다.

 

 

   주거의   안정성  면에서는  집값 하락을 감안하더라도   집을  사는 것이 낫겠지만   과연  집값 하락  수준이  감내할 수 있는  수준이냐 하는 것입니다.    양적완화가 초래할 수 있는  고물가  시대의  가능성이

 

높다하더라도  부동산  특히 주택에 미치는 영향은  상대적으로   적을 것입니다. 수요의  받침이  없는  한   하락세로 들어선  부동산을  받쳐줄  힘이 부족할  것입니다.         수요는요?   없습니다.  10년간 없습니다.

 

지금 집을 가지고 계신  50대 중반분들이 학교 다닐때  한반이 80명이 넘었고 2부제 수업을 했었습니다.  책상도  아주  좁은 걸 썼었죠.

 

제가 학교 다닐때   한 반이  60명에서   70 명이었고    2부제 수업도  종종 있었습니다.  책상은  조금 넓어졌었죠.

 

지금  학교  다니는  아이들 한반이  25명  안팎입니다.   인구가   급격히 감소하고 있고  인구 감소는  부동산  가격  하락의   큰  Factor입니다.

 

수도권은   인구 집중화로 인하여  그나마  집값하락 탄력성을  줄여주고  있습니다.   또  소형 아파트의 수요는  부동산 시장의 위축 속에  그나마   유지되고 있기는 합니다. 

 

그리고  강남은   학원수요,  리치들의 수요로  그나마   잘  유지되어온  셈이라고 봅니다.    정책도  나름  집값하락을   선방해왔다고  봅니다.  하지만   정책적인  뒷받침도   한계가 있습니다.   

 

 

집값하락은  막지 못한 채  전세가격  상승은  당분간  지속될 것입니다.     집을  안사도  전세가격은 오릅니다.  수요때문입니다.  집 값보다   전세가격이 더 비쌀 수 있는  것도  이론적으로  얼마든지  가능합니다. 

 

 수요때문입니다.  그러나  가계부채로 인한   집주인 파산위험이  정도수준을  넘어서게 되면   전세가격이  집값을  능가하는  수요는  그다지 많을 것 같지는 않습니다.

 

 

 

       <  재무 설계적 관점에 본   전세  월세  선택 의사결정을  위한   Finacial 측면의 계산 내용입니다. >

 

 

 

   서울지역  평균   3.3제곱미터 평균적인   전세가격이  900만원을   넘었다고  합니다.    

 

최근  정부가   부동산 대책을  내어놓았지만    매매수요로 전환이 되어질 지는   지켜봐야 할 것 같습니다.   추후에 다시  언급해드리겠으나   

 

잘  살펴보면   실수요자에게  그렇게 유리한 조건만은  아닙니다.   대출이자 엄청  싸게 해줄테니  빚내서   집을   사라고  독려하고  있는 것인데   

 

누구 좋으라고   그런  대책을  내어놓는 것입니까?   이렇게  해서  집을  살 수 있게 되면   집을 내놓은 분들은  뇌관을 제거한 셈이므로  한시름

 

덜게 되는 것이지만  집을 사게 되는 분들은   가계재정의 미래에  큰 위험을  지게 되는 것입니다.     아직  본격적인  하락은  오지 않았습니다. 

 

퍼펙트 스톰까지는 아니더라도   진정  이것이 집값  하락이군요  라고 할 만한 하락은   오지 않았다고 봅니다.    지난 수년간   연초가 되면 

 

각종 경제신문들은  집값  바닥 을   운운하면서   매매수요 촉진을 위한 기사를  올렸습니다.     언론에 대해서 신뢰할 수 없는  경험들만  누적되고

 

있습니다만   언론도 정부정책중의 하나이므로   덧붙일  말은 없습니다.   

 

 

정부의 딜레머도   이해합니다.   집값이 하락할 까봐   수도권  주택공급을  줄였습니다.   그 결과   전세값은  급등을 하고 있습니다.   전세난  해결을  위해서  

 

가계대출형  매매촉진  정책을  내어놓았습니다.     가계대출과  집값 하락이  합력하게 되면   어떤 결과가  나올까요?     임시 방편일 뿐입니다.   

 

 

 

한국 감정원은   9월  6일 ' 전세시장 분석과  정책방향  '  보고서를   내놓았습니다. 

 

8월 말  기준으로  아파트  평균 전세가격이  1억 5천 708만원인데  이는  매매가  대비  67.4%에 육박하는 것입니다.  

 

수도원 아파트 평균 전세가격은  1억 9715만원으로   매매가격  대비  62.6%,  지방은   1억 1684만원으로  72.2%  수준입니다. 

 

지난  6월까지  전세자금  국내 대출 건수는  작년 같은  기간보다  22.8%나  증가 했다고 합니다.      전세금  대출  잔액도  12.9%   증가했습니다. 

 

한국감정원 관계자는   전세 세입자의  대출액이   이런식으로  증가하게  된다면    집주인이  

 파산하게 될 경우  전세 세입자의 80%가  전세보증금을  제대로 돌려받지  못하게  되는 것으로  

 조사 되었다고   이야기 하고 있습니다.    

 

 

국내  8개  주요 도시의  월세  평균 수익률은  9.96%인데  주택담보대출금리  3.73%를   크게 웃돌기  때문에  집주인들의  월세  선호 현상은 계속

 

지속될  것으로  본다고  하고 있습니다.  

 

그동안   전세 세입자들의 대출금   비중이  계속  증가해 왔기  때문에   추가적으로 대출을  받아 집을   사는 것도   쉽지  않아 보입니다.   즉   전세 세입자들이  주택을  구입하는 수요자로 

 

전환 될  가능성은   크지 않아 보인다는 것입니다.  

 

 

전세를  들어갈 때엔  집주인 파산  가능성에  대하여   고려를  반드시 하시기 바랍니다.    전세금  한번  떼이면   그 상처가  엄청나게 깊습니다.   확정일자도  받았다고 안심할  상황이  아닌 

 

시절을   맞이하고 있습니다.